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So gelingt der Start als Vermieter

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Wer mit dem Gedanken spielt, in “Betongold” zu investieren und zusätzliches Einkommen durch Mieterträge zu erzielen, sollte nachfolgende Informationen in seine Überlegungen einbeziehen.

Ein Immobilien-Investment ist eine solide Geldanlage. Traumrenditen sind nicht zu erwarten, aber das Kapital ist durch einen Sachwert abgesichert und es lockt ein kalkulierbarer, monatlicher Ertrag.

Anders als Aktionäre oder Gläubiger lässt man jedoch bei einer Immobilie sein Geld nicht für sich arbeiten, sondern man arbeitet für sein Geld; Eigentum verpflichtet. Grundlage für Mieterträge sind Mietverträge, und diese sind auch vom Vermieter einzuhalten.

Wer sich davon nicht abschrecken lässt, sollte weiterlesen.

Das Mietobjekt

Es stellt sich zunächst die Frage, was genau vermietet wird. Handelt es sich um Wohnraum, Ferienwohnung, Gewerbeobjekt oder Garagen und Stellplätze? Dieser Aspekt klingt zunächst banal, ist aber hinsichtlich des anwendbaren Mietrechts und des geeigneten Mietvertrages von Bedeutung.

Vermietung von Wohnraum

Mietrechtliche Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung haben auch nachfolgende Aspekte:
– Wird nur ein Zimmer, eine Eigentumswohnung oder gar ein ganzes Haus vermietet?
– Soll das Objekt unmöbliert oder möbliert vermietet werden?
– Sieht die persönliche Lebensplanung möglicherweise ein befristetes Mietverhältnis vor?

Für jeden Fall gibt es den passenden Mustervertrag.

Eignung des Mietobjektes

Zu klären ist, ob die Vermietung rechtlich gestattet ist. So kann ein Mietobjekt in einem Wohngebiet nicht als Ferienwohnung vermietet werden. Die Vermietung von Eigentumswohnungen bedarf oftmals einer Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Verwalters. Hier hilft ein Blick in die Teilungserklärung.
Das Mietobjekt sollte verkehrssicher sein: Heizung und Elektrik sollten in gutem Zustand sein. Rauchmelder sind Pflicht.

Der Vertragsgegenstand

Das Mietobjekt sollte im Vertrag genau beschrieben werden. Für eine präzise Wohnflächenberechnung sollten Baupläne oder Grundrisse vorliegen. Ansonsten wird nachgemessen. Gerade Dachgeschosswohnungen mit Dachschräge führen zu Komplikationen. Abhilfe schafft hier die Wohnflächenberechnung nach DIN 277.

Die Miethöhe

Die Nettokaltmiete richtet sich nach Zustand, Größe und Lage des Objektes. Vergleichswerte liefert der Mietspiegel der Gemeinde, der meist schon auf der Webseite der jeweiligen Kommune zu finden ist.
Neben der Nettokaltmiete hat der Vermieter in der Regel auch die Nebenkosten abzurechnen. Diese sollten vor Vertragsabschluss bekannt sein. Hier helfen Erfahrungswerte von Vormietern oder von vergleichbaren Objekten.
Dem Mietinteressenten ist ein aktueller Energieausweis auszuhändigen. Dieser sollte vorliegen, sobald das Objekt am Markt angeboten wird.

Der Abschluss des Vertrages

Jetzt kann der Mietvertrag vorbereitet werden. Rechtssichere Mustertexte sollten als Grundlage für den Mietvertrag dienen, da hier wasserdichte Formulierungen und die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigt sind. Eine gute Hilde ist das von Haufe herausgegebene Vermieter-Lexikon.
Auch wenn einzelne Punkte im Vertrag verhandelbar sind, so sollte der Vermieter kompromisslos bleiben, wenn es um den Bonitätsnachweis des Mieters und die Voraussetzungen für die Wohnungsübergabe geht.

Ein Mietinteressent sollte immer Schufa-Auskunft, vertrauliche Selbstauskunft und aktuelle Einkommensnachweise vorweisen.
Mietkaution und erste Mietzahlung müssen nicht zwingend bei Vertragsabschluss, aber vor Schlüsselübergabe gezahlt worden sein. Die Mietkaution ist übrigens vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen zu verwahren, beispielsweise auf einem Sparkonto. Wer das als Vermieter nicht beachtet, erfüllt den strafrechtlichen Tatbestand der Unterschlagung.
Wer sich diese Aufgaben nicht zumuten möchte, wendet sich besser an einen Immobilienmakler.

Dieser Text erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und kann weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung ersetzen.
Der zukünftige Vermieter hat mit dieser Lektüre den ersten Schritt getan, um ein Problembewusstsein für das Thema zu schaffen. Im nächsten Schritt sollte das Thema weiter vertieft werden.
Wer jetzt am Ball bleibt, wird mit seiner Tätigkeit als Vermieter viel Freude haben.

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